🏠2025년 전세계약 필수 체크리스트｜보증금 안전하게 지키는 방법

전세계약은 단순한 집 구하기가 아니라 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 걸고 체결하는 중요한 법적 계약입니다. 특히 최근 몇 년간 전세사기와 깡통전세 문제가 사회적으로 크게 이슈가 되면서, 계약 과정에서의 철저한 확인 절차가 필수가 되었습니다.

오늘은 전세계약을 앞둔 분들을 위해 2025년 전세계약 필수 체크리스트를 정리했습니다. 이 글을 통해 보증금을 안전하게 지키는 방법과 사기를 예방하는 핵심 포인트를 확인해 보세요.

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✅ 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

 

1. 등기부등본 확인 (가장 기본이자 필수)

 

등기부등본은 해당 부동산의 ‘신분증’과도 같습니다. 인터넷등기소에서 열람해 다음을 확인하세요.

• 소유자와 계약 상대방이 일치하는지
• 근저당권(대출)이 설정되어 있는지
• 가압류, 압류, 경매개시 여부

👉 반드시 계약 직전에 최신본을 확인해야 하며, 집주인이 “괜찮다”는 말만 믿어서는 안 됩니다.

- 부동산 등기부등본 열람방법 총정리｜정부 24·모바일·방문 발급 가이드

부동산 등기부등본 열람방법 총정리｜정부 24·모바일·방문 발급 가이드

 

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2. 집주인 실명 확인 및 대리계약 주의

 

계약은 원칙적으로 등기부등본에 기재된 집주인 본인과 진행해야 안전합니다. 부득이하게 대리인과 계약한다면 위임장·인감증명서·대리인 신분증 원본을 반드시 확인하세요. 이때 발급일이 최근 3개월 이내인지도 체크해야 하며, 가능하다면 집주인과 직접 통화해 실제로 계약을 인지하고 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.

 

• 위임장 원본: 집주인이 특정 대리인에게 권한을 위임했다는 공식 문서
• 인감증명서 원본: 위임장의 인감도장이 실제 집주인의 것임을 증명
• 대리인 신분증: 위임장에 적힌 대리인이 실제로 본인인지 확인

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3. 보증금 안전선 확보하기 (깡통전세 예방)

 

보증금이 안전하려면 선순위 채권과 나의 보증금 합계가 집 시세의 70%를 넘지 않아야 합니다.

예시)

• 집 시세: 5억 원
• 기존 대출 및 선순위 보증금: 2억 5천만 원
• 내가 들어갈 보증금: 1억 5천만 원
  ➡️ 합계 4억 원 → 시세 대비 80% → 위험

반대로 3억 5천만 원 이내라면 상대적으로 안전합니다.

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4. 확정일자 + 전입신고 (보증금 지키는 핵심 절차)

 

전입신고와 확정일자는 세입자의 대항력과 우선변제권을 보장하는 중요한 장치입니다.

• 전입신고: 입주 후 즉시 주민센터에서 처리
• 확정일자: 임대차계약서 원본에 도장받기

둘 중 하나라도 늦으면 우선순위에서 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

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5. 전세보증보험 가입

 

전세보증보험은 세입자의 보증금을 대신 반환해 주는 안전장치입니다.

• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 가입 가능
• 집주인 동의가 없어도 가입 가능한 상품 존재
• 보증금 규모가 클수록 반드시 가입하는 것이 안전

보험료가 부담스럽더라도 보증금 전체를 지켜준다는 점에서 가성비가 높습니다.

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6. 공인중개사 자격 및 계약서 확인

 

공인중개사를 통해 계약한다면 반드시 아래를 확인하세요.

• 중개사 자격증 번호 확인
• 중개대상물 확인설명서 교부 및 서명
• 계약서에 보증금, 입주일, 계약기간, 특약사항 기재
• 중개업소 보증보험 가입 여부 확인

💡 계약서 사본과 영수증은 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거자료가 됩니다.

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⚠️ 전세계약에서 자주 발생하는 문제와 예방 방법

문제 유형	위험성	예방 방법
집주인 사칭	보증금 사기	등기부등본 확인 + 위임장·인감증명서 확인
이중계약	보증금 반환 불가	공인중개사 통한 정식 계약 권장
깡통전세	보증금 손실	선순위 채권 점검, 시세 대비 70% 초과 금지
집주인 파산·잠적	보증금 미반환	전입신고 + 확정일자 + 보증보험 가입

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📌 계약 후 반드시 해야 할 확인

• 전입신고 후 주민등록등본 발급 → 주소 변경 반영 여부 확인
• 확정일자 받은 계약서 사본 보관
• 계약금·중도금·잔금은 반드시 계좌이체로 송금
• 중개수수료 영수증 수령

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✨ 최종 요약 체크리스트

✔️ 등기부등본 최신본 열람
✔️ 집주인 실명 확인 (대리계약 시 서류 필수)
✔️ 보증금 + 선순위 채권 ≤ 시세의 70%
✔️ 전입신고 + 확정일자 진행
✔️ 전세보증보험 가입 검토
✔️ 공인중개사 자격 및 보증보험 확인
✔️ 계약서 및 영수증 보관

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❓ 전세계약 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세계약 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?

👉 등기부등본 확인이 최우선입니다. 집주인과 계약자가 동일한지, 대출·압류 여부가 있는지 반드시 점검하세요.

 

Q2. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?

👉 필수는 아니지만, 보증금이 크거나 위험도가 높은 지역에서는 적극 권장합니다. 보험료 대비 보증 효과가 매우 큽니다.

 

Q3. 전입신고와 확정일자는 같은 날 해야 하나요?

👉 가급적 같은 날 진행하세요. 그래야 대항력과 우선변제권이 동시에 발생합니다.

 

Q4. 집주인 대신 대리인과 계약해도 괜찮을까요?

👉 가능은 하지만 반드시 위임장 원본 + 인감증명서 원본을 확인해야 안전합니다.

 

Q5. 중개수수료는 어떻게 계산되나요?

👉 보증금 규모와 지역 규정에 따라 달라집니다. 법정 상한선이 있으니 반드시 계산 후 영수증까지 받으세요.

 

Q6. 계약 후에도 등기부등본을 확인할 필요가 있나요?

👉 네. 집주인이 추가로 대출을 받을 수 있으므로, 6개월~1년 주기로 다시 열람해 보는 것이 안전합니다.

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🔑 마무리

전세계약은 작은 실수 하나가 수천만 원의 손실로 이어질 수 있는 중요한 과정입니다. 하지만 오늘 소개한 체크리스트만 지켜도 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다.

👉 핵심은 등기부등본 확인 → 보증금 안전선 확보 → 전입신고 & 확정일자 → 전세보증보험 가입입니다.

여러분의 소중한 보증금이 안전하게 지켜지길 바랍니다 😊